不動産屋訪問再開 ５

私は最寄の駅前にある、K不動産を訪問しました。

「あのー、アパートを売買で探しているのですが・・・・」

そう言いますと、女性が引っ込み、一人だけいる男性が出てきました。

他の不動産屋でもそうでしたが、女性が基本的に賃貸担当なんでしょう。

「どうぞおかけください。」と男性に案内されました。

６人がけのテーブルに座り、話始めました。

「当社のアパート物件はご存知ですか？」

「場所はどこですか？」

「平塚市・・」

「もしかして、今建築中の新築物件の隣にあるアパートですか？」

「そうです。」

やはり、既に見ている物件でした。

この物件は、私の嫌いな土地に段差のある物件でした。

それに加えて、隣の新築戸建が完成すると日差しが遮られ、日陰になります。

日があたらなくなると貸しにくくなるだろうと判断し売り出されたのでしょう。

「他にありませんか？」

不動産屋訪問再開 ４

今度は

やはり同じ駅前にある、K不動産を訪問してみました。

ここは、あまりに駅に近いので少し敬遠していました。

外から覗くといつも賃貸のお客様で一杯の様子が見られました。

今の時期（３月下旬）は、どこの不動産屋でも賃貸客がひと段落し、落ち着きをみせています。

丁度、お客様が誰もいないときを見計らって訪問しました。

「すみません。」とやや遠慮がちに入りました。

中年４０～５０代の女性が４人もいました。

それと、５０代のくらいの男性が１人だけおりました。

「はい、何か？」４０代の女性が声をかけてきました。

「あのー、アパートを売買で探しているのですが・・・・」

そう言いますと、女性が引っ込み、一人だけいる男性が出てきました。

さて、このお店ではどんな展開が待っているのでしょうか？

不動産屋訪問再開 ３

私は、自分の最寄の不動産屋、N不動産を訪問しました。

お客様シート記入しながら、不動産屋に聞きました。

「この地域の、空室率はどのくらいですか？」

「そうですね・・・１２％くらいですね。」

おやおや少ないぞ、以前別の不動産屋に聞いたら、３割と言っていたけど・・・

「けっこう、空室が少ないのですね。」

「物件によります。大家の力の入れ方で全然変わります。」

「今、大学の学生数が減っています。駅から遠いと難しいですね。特に隣の駅では徒歩圏内でないと入居が困難です。」

私は、隣の駅もターゲットに入れていました。

しかし、学生は大学に近い場所を選ぶ傾向にあるようです。

わざわざ交通費を使って、一駅離れたアパートを望まない傾向らしいです。

やはり大学の最寄駅そのもので、かつ自分の自宅に近い物件がいいのかなと思いはじめました。

自分の目指す場所が、より詳細に具体化されつつあると感じはじめました。

不動産屋訪問再開 ２

私は、アパート一棟を取得すべく、不動産屋めぐりを再開しました。

まず、最寄の駅の不動産屋、N不動産です。

N不動産は、駅前のロータリーにあり、一番駅に近い立地でした。

売買物件を扱っているようで、ネットに名前をみかけます。

私が訪問した時間は、午後１時ごろでした。

まずは、外から中の様子を伺います。

若そうな２０代くらいの男の人が、１リットルのウーロン茶を飲みながら、サンドイッチを食べ終わっていたようでした。

そして、もう一人、３５歳くらいでしょうか？男の人が電話で話していました。

私が正面から入っていくと、２人とも丁度、電話をしていました。

３５歳くらいの男の人が、電話を遮って「何をお求めですか？」と聞いてきました。

「一棟アパートを購入したいのですが・・・」

「そうですか、そちらにおかけください。」

早々に電話を切って、相手をしてくれました。

「ご希望のご予算は、どのくらいですか？」

「３５００万くらいまでです。でも、今流通している物件は見ています。」

「そうですか、では本店にほかの物件がないか確認してみましょう。」

そう言って、しばらく待っていました。すると、約４枚の物件を持ってきました。

しかしながら、すべて見て気に食わなかった物件でした。

「あー、全部見ています。」

「そうですか、今のところありませんので、出たらご案内しましょう。こちらのお客様シートに記入してください。」

私は、このお客様シートを書くのが面倒だったので、今までは自分の希望条件、属性、自己資金などを記入したレポートを渡していました。

しかし、それを渡すのはやめました。

このお客様シートを記入しながら、もっと不動産屋から情報を聞き出そうとしたからです。

不動産屋訪問再開

このブログの本題に少し戻ります。

私はサラリーマンですが、不労所得を得るためにアパート一棟取得を目指しています。

３月も下旬に近づき、不動産市場の賃貸市場のピークが終わりを迎えます。

「アパート一棟売りは、４月以降にチャンスがある。」とさまざまな不動産屋がアドバイスしてくれました。

賃貸のピークに満室にできなかった大家が嫌気がさすそうです。

私は、３月２７日に不動産屋を訪問しました。

目的は、４月以降に売りに出されるかもしれないアパート売買情報を知らせてほしいと依頼するためでした。

私は既に、自分の住む最寄駅の不動産屋には、３店舗ほど訪問して、自分の希望物件を依頼してありました。

今回は、前回同様、最寄駅の別の不動産屋２店舗、そして隣の駅の不動産屋１店舗訪問しました。

さてどうだったのでしょうか？

県営団地の住みごこち １１ 家賃

県営賃貸団地暮らしの続きです。

この団地の家賃について述べたいと思います。

部屋の大きさは、３Kで、駅徒歩５分程度です。

家賃は月額４０，５００円で、その他に共益費として１，５００円がかかりました。

つまり、合計すると４２，０００円となります。当初、２年程度はこの金額でした。

県営団地としては、割と高めのほうです。

他の県営団地は、２万円台が多いと聞いていました。

この団地は、見た目もなかなかよく、築年数がそれほど古くないからのようです。

しかし、２年半年後から家賃が１０％値上げされました。

理由は、私のサラリーマン所得が増加したため、それに連動して家賃が値上がりしたものです。

月額４４，５００円と共益費１，６００円の合計４６，１００円となりました。

そして、５年目に入る直前に更に２０％の家賃値上がり通知を受けました。

家賃だけで５３，４００円になるということでした。

正直高くなって驚きです。これ以上になると他の民間のアパートを大して変わりはないでしょう。

しかし、私はこの家賃を気にする前に退去しました。

県営団地の住みごこち １０ 不思議なもの

県営賃貸団地暮らしの続きです。

この団地は、３つ部屋がありますが、通常のマンションとは違う不思議なものがあるのです。

それは、通常、団地やマンションでは普通はありません。

テラスハウスなどの連棟式の建物ならありうるものです。

正体は、階段でした。

団地の室内に階段があるのでした。

具体的には、北側の部屋に行くのに、室内の階段があることでした。

室内の階段は、団地の部屋の場所、階数によって、階段を上る場合があったり下る場合があったり様々でした。

私が住んだ団地の部屋では、階段は下りでした。約１０段の階段を下ると北側の洋室にたどり着けます。

実に不思議な構造でした。

外に出て、北側の部屋を見ると、配置が複雑でどの北側の部屋がどの号室に属するのは、わかりにくいのです。

県営の団地にしては、入り組んで手の込んだ構造になっています。

なかなかしゃれています。

県営団地の住みごこち ９ 北向きの部屋

県営賃貸団地暮らしの続きです。

この団地はすべて３Ｋです。（３つの部屋＋キッチン）

南に６畳和室が２部屋、北に４．５畳洋室が１部屋ありました。

南の和室は、日当たりが非常にいいのですが、逆に北向きの洋室は日が当たりません。

従って、北側の洋室は、昼間でも暗く、それに寒いのです。

各家庭では、北側の部屋は書庫や倉庫代わりに使用することが多かったようです。

北側が暗いというのは、南向きのマンションにはよくありがちなことです。

しかし、この団地には通常のマンションとは違う不思議なものがあるのです。

それは何でしょうか？

県営団地の住みごこち ８ 団地からの景色

県営賃貸団地暮らしの続きです。

私が住んだ団地は、高台にありました。

前面（南側）には、３００坪程度の畑があり、遮るものが何もなく日当たりは最高でした。

３部屋のうち、２部屋が南に面しており、２部屋にまたがる大きなベランダがありました。

ベランダは幅が１．５ｍもあり、机を並べてバーベキュウも出来るほどでした。

ベランダから眺められる景色もよく、隣接する三市町村の花火大会の花火が見えるほどでした。

箱根の山々が遠くに見ることができました。

この団地に住んでよかったと思えることのひとつは、ベランダから見られる外の景色でした。

県営団地の住みごこち ７ 月１回の仕事

県営賃貸団地暮らしの続きです。

私の住んだ団地では、月に１回、最後の日曜日午前中に団地の周りの清掃がありました。

これは、住んでいる住民で行なわれる清掃で、６世帯６人でひとつの班となり、団地の敷地内を掃除します。

もし、都合が悪く欠席する場合は、事前に割り当てられた場所の掃除を必ずすることになっています。

掃除が出来ない場合は、罰金として１，０００円払わなければなりません。

この団地の住民はお年寄り１人暮らしもや、老齢の夫婦などが多く、月１回の掃除も大変そうでした。

私がこの団地を出るときには、この月１回の清掃をやめて、外注したと聞いています。

月１回とは言え、毎月あるとけっこう負担と感じました。

その分、団地の住民の方と仲良くなれましたが・・

県営団地の住みごこち ６ 入居者

県営賃貸団地暮らしの続きです。

この団地に入居するには、審査、抽選と面接がありました。

審査の基準は、所得が一定以上ですと入居できません。

私の予想では、入居者は若い夫婦が多いのかなと思っていました。

しかし、住んでいた方々は夫婦と子どもで入居している方は、半分の世帯もおらず、全体の３分１程度でした。

残りの方は、１人暮らしのお年寄りや、老齢の夫婦でした。

これが県営団地の実態です。やはり、かなり高齢化が進んでいます。

私が引っ越してきて、団地の住民に挨拶したとき、

「まあ、若い夫婦はめずらしいわね。」と住民の方に言われたくらいでした。

引越しで、父と母に手伝ってもらったのですが、団地の隣の方は入居するのは私たち夫婦でなく、父と母かと思っていたと言われたくらいです。

この団地では、若いあるいは中年クラスの夫婦がいずれ持家を購入し、団地を退去していく例が多いようでした。

という私も、５年後にこの団地を出て、自宅を別に構えることとなったのですが。

県営団地の住みごこち ５ 空室の部屋

県営賃貸団地暮らしの続きです。

私が住んだ県営団地の別のある部屋は、入居が決まってもなぜかすぐキャンセルになってしまいます。

いったい、なぜなのでしょうか？

火事があった部屋？

殺人事件？

幽霊？

実は、自殺でした。

母子家庭の母親が、小さな子どもを１人残して、玄関で首をくくったそうです。

原因は、育児ノイローゼになっていたそうです。大変気の毒な話です。

そのため、この話を聞くと、入居者がキャンセルとなってしまうそうです。

県営団地の住みごこち ４ キャンセルになる部屋

県営賃貸団地の続きです。

私が数ある県営団地から選んだ団地は、比較的規模が小さく２棟しか建物がありません。

全部で５０世帯にも満たない状況でした。

今回の募集は２部屋でした。

つまり私の他に、もう１部屋入居が決まっていたそうです。

しかし、もうひとつの部屋は入居が決定して、すぐにキャンセルとなったそうです。

その部屋はここ数年ずっと空き部屋が続いているとのことでした。

入居が決まっても、キャンセルになるを繰り返しているそうです。

いったい、なぜなのでしょうか？

私は、運よくこの部屋ではありませんでした。

もし、私もこの部屋になったらどうしていたでしょうか？

やはりキャンセルしていたかもしれません。

いったい、どんな部屋なのでしょうか？

県営団地の住みごこち ３ 駐車場契約

神奈川県の県営賃貸団地暮らしの続きです。

団地の隣の畑を耕している年配のおじさんから、ご自身が経営しているアパートの敷地内の駐車場を紹介されました。

現地を見てみると、新築アパートが２戸建っており、そのすぐ前に戸数分のしっかりコンクリートで舗装された駐車場がありました。

この駐車場が空いていると知らせた募集看板も何もありませんでした。

私は一目で気に入ってしまいました。

「駐車場見てきました。借りたいと思うのですが、契約したいのですが？」

「契約書？そんなものはないよ。」

「そうですか？では、駐車料のお支払いはどのようにしたらいいですか？」

「後払いで、半年分払ってくれればいいよ。集金に行くから」

え！なんと親切なんでしょうか？契約書もなくて、お金も後払いで、しかもまとめてでいいなんて！もちろん敷金などもありませんでした。

私は、近所の人の会話は大切だなとつくづく思いました。

隣の方に声をかけなければ、このような駐車場を知ることはなかったでしょう！

こうして、駐車場は確保できました。

県営団地の住みごこち 駐車場探し

私は、神奈川県の県営賃貸団地に５年間住んでいました。

応募したところ、抽選に当たり、４月から入居することができました。

ひとつ問題がありました。

それは、団地内は狭く、入居者分の駐車数はありませんでした。

従って、駐車場は自分で探さないとなりません。

あるとき私は、駐車場を探そうと団地付近を歩いていました。

団地の隣は広い、そう３００坪はあるでしょうか、畑が広がっています。

その畑を耕している農家の家族がいました。

７０歳くらいの麦わら帽子を被った年配のおじさんに聞いてみました。

「すみません、この当たりに駐車場はありませんか？私はそこの団地に住む予定の者です。」

キョトンとした表情で、おじさんが立ち上がりました。

「駐車場？わしのところでやっているよ。」

「えっ！場所はどこですか？」

「ここから５分程度歩いたアパートの敷地内」

「駐車料はいくらですか？」

「１ヶ月、３，０００円」

随分安いです。おじさんに言われたとおり、アパートの敷地まで行ってみました。

すると、徒歩５分くらい先に、新築のアパートがあり、その敷地内の駐車場を言っているのでした。

大学生のアパートなので、車を持つ学生が少なく、敷地の駐車場が余っているようです。

私は、即決で借りることにしました。

県営団地の住みごごち

私は極めて平凡なサラリーマンです。

結婚してからの目標は、自宅を購入することでした。

結婚後１年は、民間の新築アパートに、そしてその後５年間は、県営賃貸団地に住んでいました。

これからは、県営賃貸団地についてしばらくお話させてください。

私は、神奈川県のある県営団地（具体的な名称は避けます。）に５年間住んでいました。

そこは、比較的小規模な団地で、全部で４０世帯しかありません。

他の県営団地は、大規模なものが多く何百世帯という団地もありました。

私が応募したときは、この団地では倍率が４倍程度もあり、入居募集の部屋が２つのみでした。

入居の応募は、抽選でしたが、たまたま１回で当選しました。

応募の条件として、所得の制限もあり、面接もありました。

ただ、この団地には欠点がありました。

それは駐車場があることはあるのですが、９台程度しかなく残りの２０台分程度が不足しています。

「駐車場は、いつ借りることができますか？」と聞いてみました。

「現在、駐車場待ちが１５人程度あるので、最低でも５年はかかるかな・・・」と係の方が教えてくれました。

現実的には、住民は外の駐車場を借りていました。

私は、この団地に住むに当たりまずは駐車場を探さないとならないと思いました。

インテリアコーディネーター再受験

私は、不動産関連の仕事をしていた際に、建築関連の知識を深めるべく「インテリアコーディネーター」資格を受験しました。

１回目と２回目は不合格となりました。

３年目は、朝日カルチャースクール新宿校で答案練習会を開催しているのを知り、毎週土曜日午後、通学しました。

そして、２次試験対策の図面対策として、「インテリアコーディネーター」学校の主催する建築図面の講習会２日間参加しました。

建築図面の講習会は、インテリアコーディネーター資格試験に合わせており、この２日間の受講で充分、２次試験に対応できるものでした。

といいましても、２次試験は１次の筆記が合格しないと受験できません。

１次対策の答案練習会も、資格試験に標準をあわせており、かなり力がつきました。

さすがに３年目になると、多少なりとも資格試験の要領もわかってきました。

３年目は自分でもかなり充実した感じはありました。

受験会場は、慶応義塾大学、日吉校舎でした。

女性が圧倒的に多く、女子トイレがいつも行列をなしています。

こうして、１次試験は淡々と終わりました。

息子の結婚相手は？

確定申告の話が終わりました。

全然関係のない話をさせてください。

息子はこの４月で小学校最高学年６年生になります。

２月のバレンタインデーでは、しっかり女の子からチョコレートをもらっていました。

学校の帰りに下駄箱で、渡されたそうです。義理ではないそうです。

すっかり照れてしまって、あまり本人は話しません。

という私は、初めてもらったのは大学２年のときでした。

それも義理です。塾の先生のアルバイトをした際にその生徒からもらったのが、初めてです。

それなのに、息子は小学校６年で既にもらっています。うらやましい限りです。

息子はバレンタインデーのお返しを買い行きました。

「どのようにホワイトデーのお返し渡したの？」と聞いても、教えてくれません。

息子曰く「今、つきあっても、どうせ結婚相手は違う人だもん。」

なんてことを今から言っています。

さて、息子の結婚相手はどんな人になるのか今から楽しみです。

確定申告セミナー １１ 確定申告書作成２（完）

昨日は書き込みが不完全で、申し訳ありません。続きです。

課税される所得金額（２８０万５千円）が出ました。

それを所得に応じた税額表に当てはめます。すると税額１８３，０００円となりました。

これから昨年既に納めた源泉微収税（２３１，７００円）を引きます。

そうすると、４８，７００円となりました。

この４８，７００円が、戻される所得税のようです。

結果、不動産所得のマイナス▲４８７，０６０円の１０％が還付される税金となりました。

こうして、確定申告書の記載が終了しました。

国税庁のホームページはパソコンで打ち込むと計算してくれるで、かなり楽です。

今年は、電子申告は行ないませんでした。来年チャレンジしてみます。

確定申告セミナー １０ 確定申告書作成（完）

収支内訳書の主たる科目の金額が算出出来ました。

それを収支内訳書の記載してみますと、差し引き、

所得▲４８７，０６０円となりました。

収支内訳書の所得▲４８７，０６０円を確定申告書（不動産所得）に記入します。

そして、この所得マイナス分を私の給与所得から引きます。

さらに所得金額の合計から、会社で年末調整された「所得から差し引かれる金額」を控除します。

そうしますと、課税される所得金額（２８０万５千円）が出ました。

それを所得に応じた税額表に当てはめます。すると税額１８３，０００円となりました。

途中ですが、ここでまた明日書きます。（パソコンの調子が悪いためです。申し訳ありません。）

確定申告セミナー ９ 減価償却費計算方法４

区分所有確定申告セミナー、減価償却計算方法続きです。

建物の取得価格と耐用年数が求まりました。

建物の償却方法は、平成１９年４月１日以降取得していますので、定額法のみ採用できます。

では、償却率はどうなるのでしょうか？

償却率は、確定申告書（収支内訳書（不動産所得用））の書き方に記載されています。

それによりますと、耐用年数が３３年（前述の計算による）は、

償却率は０．０３１と書かれています。

・建物部分の取得価格　　４３０万０４８６円（（前述の計算による）

・償却率　　　　　　　　０．０３１

　　　・本年中に賃貸（事業）に使用していた月数　１０ヶ月

（減価償却費計算）

４３０万０４８６円×０．０３１×（１０ヶ月÷１２月）＝１１１，０９５円   （減価償却費）

これで減価償却費は算出できました。

次に未償却残高（期末残高）を算出してみます。

建物部分の取得価格（償却の基礎となる金額）　４３０万０４８６円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　－（マイナス）本年の減価償却費（本年の必要経費算入額）１１万１０９５円

＝４１８万９３９１円  未償却残高（期末残高）

なんとか、減価償却費用と期末残高について計算できました。

確定申告セミナー ８ 減価償却費計算方法３ 耐用年数

区分所有確定申告セミナー、減価償却計算方法続きです。

建物の取得価格が算出できましたので、次は耐用年数を求めます。

中古資産の耐用年数

１．見積りが可能な場合→使用可能期間の年数

２．見積りが困難な場合

①       法定耐用年数の全部を経過→法定耐用年数×０．２

②       法定耐用年数の一部を経過→（法定耐用年数―経過年数）＋経過年数×０．２

※     １年未満の端数が有る場合は、端数切捨、ただし２年未満は２年とする。

（私の所有するマンション）

①築年数　　　　　　　　　１６年１０ヶ月（月数換算２０２月）

②法定耐用年数　　　　　　４７年（鉄骨鉄筋コンクリート造）（月数換算５６４月）

③建物部分の取得価格　　　４３０万０４８６円（前回、求めた金額）

耐用年数を求めてみます。

中古マンションですので、土地建物の見積もりは困難です。そのため、上記②となります。

②     法定耐用年数の一部を経過→（法定耐用年数―経過年数）＋経過年数×０．２

年数は月数に換算して数字を使用します。

（法定耐用年数（月）５６４月―築年数（月）２０２月）＋築年数（月）２０２月×０．２＝

４０２．４≒４０２月

これを年数に直します。

４０２月÷１２月＝３３．５（１年未満切捨て）＝３３年

耐用年数は求めることができました。

確定申告セミナー ７ 減価償却費計算方法２ 建物取得価格

では、また区分所有確定申告セミナーの続きです。

減価償却計算方法です。

自分の所有するマンションは、次のような取得価格となりました。

  購入価格　　　５，５００，０００円

　　　　　　　　　仲介手数料　　　　１８９，０００円

　　　　　　　　　固定資産税精算金　　２５，４１０円

　　　　　　　　　取得価格合計 ５，７１４，４１０円

この取得価格は、土地建物合計です。そこで、この金額を固定資産税評価額で建物部分の固定資産税評価に按分して、建物の価格を算出します。

つまり、

取得価格合計（５，７１４，４１０円）×建物評価（１８３万１千円）/固定資産税評価額

（２４３万３千円）

＝４３０万０４８６円（購入価格のうちの建物部分の取得価格）

上記が建物取得価格となります。

これでやっと、減価償却費の建物取得価格が出ました。

次は、減価償却費計算に入ります。

はじめての確定申告書提出！

私は昨年初めて、投資用の中古マンションをひとつ取得しました。

そして今年は、初めての確定申告でした。

なんせ確定申告書を作成するのは、経験がありませんでした。

そのために「区分所有の確定申告セミナー」に参加し、現在私が学んだことをこのブログに記載している最中です。

そして、先日、確定申告書を税務署に提出してきました。

私は、不動産所得でマイナスが生じたために、所得税の還付が受けられそうです。

確定申告セミナーで申告書の記載方法を学びましたが、一抹の不安がありました。

私の申告書に書き方は、あっているのだろうか？そんな気持ちのまま会場へ行きました。

場所は、神奈川県の平塚税務署です。ここでは、平塚駅前ビルの上に特設会場を設けて、申告書の受付を行っていいました。

私は、昼頃に出かけたのですが、人であふれていました。

会場は、相談者用の窓口と、提出者用の窓口に分かれていました。

私は、相談窓口が空いていたら、そこで相談してもいいかと考えていました。

しかし、相談窓口は行列を作って並んでいました。１０人以上は並んでいました。

思いきって、提出窓口へ進みました。そこには誰も並んでいません。

「お願いします。」と提出しました。

「はい。」受付者は淡々と書類を受け取りました。

ポンポンと控えの申告書に受付印を押し、即、返してくれました。

時間にして、３０秒ぐらい、あっけなく確定申告書の提出が終わりました。

確定申告セミナー６ 減価償却費計算方法

区分所有確定申告セミナーの続きです。

減価償却の計算方法です。

（私の所有するマンション）

①築年数　　　　　　　　　１６年１０ヶ月

②耐用年数　　　　　　　　４７年（鉄骨鉄筋コンクリート造）

③購入価格　　　　　　　　５５０万円

④固定資産税評価額　　　　２４３万３千円

　・建物　　　　　　　　　１８３万１千円

　・土地　　　　　　　　　　６０万２千円

１．まず、建物部分の取得価格を求めます。

（私が行うとした勝手な減価償却計算）

購入価格（５５０万円）に土地建物合計の固定資産税評価額（２４３万３千円）に占める建物定資産評価額（１８３万１千円）部分の割合を乗じて、購入価格のうちの建物部分の価格を算出しました。

つまり、

購入価格（５５０万）×建物固定資産評価額（１８３万１千円）/土地建物固定資産税評価額（２４３万３千円）

＝４１３万９１２８円（購入価格のうちの建物部分の取得価格）

上記の算出は、間違っています。

購入価格（５５０万円）そのもので、固定資産税評価で按分し、建物部分の価格を算出するは間違えです。購入価格に（５５０万円）では足りませんでした。

下記２つを更に加算しないとならないのです。

①     購入時の仲介手数料

②     購入時の固定資産税、都市計画税の精算金

上記２つを購入価格（５５０万円）に加算した後に、建物固定資産評価額（１８３万１千円）部分の割合に応じて按分するのが正しいようです。

確定申告セミナー出席５ 修繕費はいくらまで

「区分所有確定申告書セミナー」内容の続きです。

  不動産所得・必要経費のうち、修繕費の扱いです。

　私の中で疑問だったのは、この修繕費です。

　いったいいくらまでが、修繕費として認められるかです。
　
　「資本的支出に該当するものは除かれる。」とありました。

　出席された方も、同じような質問をしていました。

　リホームに２００万くらいかかったが、資本的支出になってしまい、修繕費として認められないのか？

　これに対しては、一概に資本的支出とは、言い切れないようです。

　リホーム内容の個々の項目に応じて、中身を吟味するようだとか言っていました。

　つまり、修繕費になる可能性があるということでした。

　ということは、修繕費に対しては、それほど神経質にならなくてもいいかなと感じました。

　言えることは「現状維持に該当する場合は、修繕費」として見てもいいようです。

　そして、確定申告書の収支内訳書の「修繕費の内訳」は、あえて記入しないほうがいいようです！

　これについては、また述べます。

確定申告セミナー出席４ 意外に深い不動産所得

「区分所有確定申告書セミナー」の内容の続きです。

  不動産所得の「必要経費」になるものの話です。

　必要経費に入れられないものとして、借入金元本返済金額があります。

　つまり、借入金の利息のみしか必要諸経費として見てくれないのです。

　しかし「借入金の利息のみしか必要諸経費にならない。」ということだけでは、

　確定申告において、不十分であることを思い知らされました。

　それは、借入金の利息は、そのすべてを必要経費として認められないことでした！

　つまり、区分所有マンションの場合、借入金の利息は、土地と建物をあわせた利息です。

　そのうち、土地の利息部分は必要諸経費として認められないのです。

　建物部分の相当する利息しか、必要諸経費として認めてくれないのです！

　実は他にもありました。

  前回、次の２つが必要経費に入らないことを書きました。

　１．不動産購入時の仲介手数料

　２．土地建物に係わる固定資産税・都市計画税の清算金

  この２つは、固定資産の取得価額に入れることになるのですが、ここでも同じような注意点がありました。

　上記２つも、土地と建物をあわせたものです。

　後に記載する建物の減価償却費計算において、土地の部分は参入できません。

　つまり土地部分を引き、建物部分のみしか入れることができないのです！

確定申告セミナー出席３ 初めて知ることばかり！

  区分所有確定申告書セミナーの内容の続きです。

  私は自分で既に作成してあった確定申告書を持参し、確認する程度に考えていました。

　しかしながら、私に取って、正に目に鱗でした。

　自分の作成した確定申告書は、間違えだらけでした。

　まず、不動産所得において「必要経費」です。

　下記の２つが必要経費に入らないことは知りませんでした。

　１．不動産購入時の仲介手数料

　２．土地建物に係わる固定資産税・都市計画税の清算金

　この２つは、何も考えずに、必要経費のそのまま入るものだと思っていました。

　そして上記２つは、固定資産の取得価額に含めることになります。

　もうひとつ、必要経費に入れられないものとして、借入金元本返済金額があります。

　つまり、借入金の利息のみしか必要諸経費として見てくれないのです。

　私はこのことは、たまたま知っていました。
　
　しかしながら、「借入金の利息のみしか必要諸経費にならない。」ということだけでは、

　確定申告において、お話にならないことを思い知らされました。

　なぜだと思いますか？

確定申告セミナー出席２ 目が鱗！

  私は、２月２８日（土）にギブコムさんの主催する「区分所有確定申告書セミナー」に出席しました。

  その感想の続きです。

  このセミナーは、はじめて区分所有を所有した人のための確定申告書作成セミナーでした。

　昨年、一つだけ区分所有を持てた私にピタリでした。

　講師は公認会計士・税理士の方で、約３時間です。

  前半は、所得税の確定申告から始まり、不動産所得の計算、青色申告まで
　
　そして、後半は収支内訳書、確定申告書作成までです。

　参加者は、実際に自分の確定申告書を作成していきました。

　私は既に作成してあったのですが、その作成した確定申告書を確認する作業を行いました。

　私には、正に目に鱗でした。というのは・・・

確定申告セミナー出席

　今回は、インテリアコーディネーターの話題ではありません。

　私は区分所有の中古マンションを１つ所有し、賃貸しております。

　この物件は、昨年取得したものです。

　そのため、今年は初めて確定申告しなければなりませんでした。

　自分なりに本やインターネットを使用して、勉強して確定申告書を作成しました。

　しかし、これでいいのかよくわかりませんでした。

　そんな折に、不動産検索サイトの健美家で、区分所有確定申告書セミナーを見つけました。

　私は、早速２月２８日（土）にギブコムさんの主催する「区分所有確定申告書セミナー」に出席しました。

  正直なところ、不動産会社さんが主催しており、無料でしたので、あまり期待はしていませんでした。

  場所は、東京・五反田で行われ、ビルの地下の会議室で開催されました。

　大きなビルでしたので、要所要所に誘導する案内の方もおられ、また丁寧な受付の案内で会議室に入りました。

　無料のセミナーなのに、テーブルにはペットボトルが置かれていました。

　参加者は、約３０名ぐらいでしょうか。年齢は極端に若い方はいませんでした。

　夫婦で参加され、ご自分のパソコンを持参されている方もいました。

  講師は公認会計士・税理士の方でした。

　なかなかいい雰囲気です。さて、初めての確定申告セミナーはどんな具合でしょうか？

不動産営業の仕事 １４－１５ インテリアコーディネーター受験

私は、建築関連の知識を深めるべく、「インテリアコーディネーター」資格を目指すことにしました。

朝日カルチャースクール横浜校に毎週土曜日午後、通学することにしました。

費用は、約５万、３ヶ月毎週土曜日３時間程度だったと思います。

内容的には、実際の色の見本を示すなど、かなり実務的な内容でした。

しかし、受験についても内容を触れるという名目でしたが、受験対策をする講座ではありませんでした。

私はこの講座だけで受験に挑みました。

結果は不合格でした。

受験したときに、力不足を感じました。

正直なところ、合格率が２割もあるからとなめていました。

半端な知識では、合格しないことを思い知らされました。