両親へ借金依頼する １ ～母親編～

私の両親は、他県で八百屋店を営んでいました。

そして、商売（八百屋）を２００８年７月末にてやめています。

これは商売不振によるものではありません。両親は、以前から年齢的（７０歳代）、体力的に衰える前に商売をやめると宣言しておりました。（現在７５歳です。）

今は年金（国民年金）暮らしになったばかりです。月々２人合わせて１０万です。

そんな年金暮らしの両親に借金を申し込むのは、正直、気が引けました。

しかし、どうしてもやらなくてなりません。５００万借りられなくては、アパートの購入はできません。

両親、いっぺんでは難しいだろうと判断し、ひとりずつ攻めました。

まずは、母親です。

次のように話しました。

「自分は、サラリーマン生活２０年経過し、定年まであと１５年しかない。

定年までのうちにアパートを取得したい。その理由は、

①自分が今、仮に働けなくなった場合、家族が路頭に迷う。別に所得が稼げる仕組みが必要である。

②もし、今後両親が介護状態に陥れば、自分の給与では介護しききれない。

最悪、両親２人いっぺん介護状態なんてことになったら、到底、介護できない。（それこそ、１人死んでもらうしかないくらいだ。）

③サラリーマンの給与所得のみでは、財産を作れない。介護費用の捻出もできないだろう。

しかし、今なら、ローンを組むことができる。サラリーマンのうちにローンを組んで、賃貸収入を得られるようにしたい。それは今しかない。

だが、肝心な頭金が足りない。だから、資金を貸してほしい。」

母親は黙って聞いてくれました。

さて、母親の反応はどうだったのでしょうか？

中古アパート取得資金はどうするのか？

中古アパートを購入する資金の手当てですが、

（私の保有資金）

・     定期預金　　　　１６０万

・     生命保険解約金　２００万（０８年３月解約済）

・     株式売却金　　　１４０万（０８年９月売却済）

  　合　計　　　　　５００万

今、現在、使える資金が５００万しかありません。

これでは、アパートの取得は困難と思われます。通常、物件価格の３割の頭金と諸費用の１割が必要であると認識しています。

たとえば、物件価格が２５００万であったとすると、頭金として３割の７５０万、諸費用１割の２５０万、合計１０００万が必要となります。（原則）

従って、最低でも５００万の倍の１０００万は必要でしょう。

自己資金が足りません。残りの５００万をどうするかです。

以前、自分の養老保険を解約して、マンションを購入しました。それとは、別の生命保険がありましたが、これは既に解約し、現金化しています。（それが上記、生命保険解約金２００万です。）

また、別に学資保険などかけてはいますが、これは子どもの保険です。解約したくはありません。（余談ですが、この場におよんで、私は何と保険にお金を使ってきたのか痛感しました。）

考えた末、思いついたことがありました。

それは、両親にお金を借りることでした。

さて、投機的な資金であるアパート購入に両親はお金を貸してくれるのでしょうか？

あと、５００万なければ、アパートは買えず、またマンションに戻らざるを得なくなります。

私は、既にアパートに目を向けており、今更、マンション購入は眼中にありません。

果たして、両親にはどのようにお願いするか？考えてしまいました。

私が目指す中古アパートの条件について

私が今後取得したいアパートの条件は次のとおりです。

・価格　　　　　　１５００万～３０００万程度

・場所　　　　　　自宅から３０分以内（電車、車を含む。）

　　　　　　　　　かつ駅徒歩１５分以内

・土地　　　　　　４０坪以上

・部屋、数　　　　ワンルーム、６戸以上

・構造、築年数　　木造（できれば軽量鉄骨造）、築２０年以内

概略は上記のとおりですが、もう少し細かな条件を書きます。

①　土地について

・     道路付のよいもの（幅員４ｍ以上の道路に接する）

・     道路に路線価格が存在するもの

・     私道負担がない。

・     旗ざお（鍵形）の土地でない。

・ 土地が平坦地にあり、道路と段差がないこと

・     隣地に段差がないもの

・     土地が極端に長くないもの（正方形が理想）

整理しますと、通常の道路（公道）に面した平坦な土地

②建物について

特に大きな希望なし。

戸数が多ければ多いほどいい（最低６戸）

１０年程度（ローン返済の完済）まで貸せれば可

（私の戦略）

中古アパートをローン返済１０年程度で組み、１０年は直して賃貸

そして、ローンがなくなったら、建物を新築

要は、アパート取得でなく、土地の取得が第一です。建物の賃貸はローン返済の手段に過ぎません。

アパートがほしくなったきっかけ

私の自宅から３０分以内には、たくさんのアパートがあります。

割と大きな大学があるため、学生アパートが多く存在しています。

今まで、これらのアパートはあまり眼に写りませんでした。

アパートがたくさん存在していると意識したのは、今から数年前のことでした。

私の妻が、アルバイトで国勢調査員になったのでした。

女１人で見知らぬアパートを訪問するのは危険という観点から、常に私が付き添いました。

割り当てられたには、５０世帯でした。そのほとんどは学生アパートが密集地でした。

学生のアパートですので、留守の場合も多かったです。

留守の場合は、アンケート用紙と手紙をドアのポスト口に挿しておきました。

「アンケートの記入が終わりましたら、ドアポストに挿しておいてください。」と書き添えました。

アンケートの回収に再び、アパートを訪問するとちゃんとドアポストに挿してくれる方が７割程度はいたでしょうか。

また、わざわざ電話で記入が終わりましたと知らせてくれる学生がいたのです。

１人ではありません！３人もいました！

私はこのとき、この大学の学生は感じがいいなと好印象を持ちました。

この事案がきっかけで、この大学の学生を中心とした学生アパートを購入したいと強く思うようになりました。

不労所得とは ～不動産賃貸を考える～

私は、株や投資信託が自分に合わないことを実際に投資して学びました。

不動産賃貸（家賃）収入はどうでしょうか？

株式市場、金融市場等から直接は左右されません。

株式市場が下がったから、「来月から家賃を１，０００円下げます。」なんてことにはなりません。

自分は、不労所得を得るには、やはり不動産賃貸業しかないと思っています。

一刻も早く不動産を購入したいです。

今までは、中古マンションのことをいろいろ述べさせていただきました。

これからは、アパート一棟買いを目指します。

自宅から車で３０分以内の場所にターゲットを定め、物件を探しはじめます。

資金の都合で、来年早々でないと購入はできません。

また、このブログでお知らせしたいと思います。

不労所得とは ～投資信託を考える ２～

現在、株式市場、金融市場が暴落し続けています。

私は、株式や投資信託などにチャレンジしてきました。

私は、知人から教えてもらい、そして自分なりに研究し、１０冊程度の書物も見て仕組みを充分理解してから、投資信託に投資しました。

そのため、リスクのあるのは百も承知です。投資はあくまで自分の責任において行うべきです。

私は投資信託が好調のときに、２人の知人に投資信託の良さを教えてあげました。

その際に、必ず言ったことは、投資であること、リスクがあることをしっかり理解して自己責任で投資して！ということでした。

その後、２人は投資信託に投資しました。

１人は２５０万ほど、そしてもう１人は１００万ほど投資信託に投資したそうです。

そのうちの１人（２５０万投資した者）は、投資してすぐにボーナス分配が出たそうで、私に会うとうれしそうに投資信託に投資してよかったと話してくれました。

しかし、１年後に基準価格は大幅に下落し、分配金も０円になりました。

知人と会ったときに、私のせいで大損したとは言いませんでした。しかし、私に聞こえないように一言「投資信託なんてやらなきゃよかった。」と言っているのが聞こえました。

私としては、あれほど、投資であること、リスクがあることをしっかり理解して自己責任で投資して、と言いました。しかし、そんなことは忘れてしまうのですね。

私は、投資信託は株と同様に、株式市場、金融市場等に直接影響を受けると実際に投資して実感しています。

しかし、長期的な観点での投資にはもってこいでしょう。すばらしい投資と思います。

でも、あくまでも私としては、他人に積極的に勧められないなと思っています。

私の場合、投資信託は自己責任で行ってと他人に忠告しておきながら、結局、紹介者した者の責と思われました。それなら、最初から投資信託を紹介しないほうがいいと思いました。

とはいうものの、見方を変えて、株式市場、金融市場等が下がっています。

これは、株や投資信託は買い時期かもしれません！

私の場合は、人に勧めることになってしまうので、やめておきます。

資格試験、社会保険労務士、受験予備校はどうか？

私はまだ社会保険労務士受験生ですが、社会保険労務士については偉そうなことは言えません。

しかし、あくまでも私の独論ですが、資格試験予備校について少し述べさせてください。

私は、会社に入社以来、「宅地建物取引主任者試験」受験をきっかけに資格試験に目覚めました。

資格試験受験に当り、原則として独学はしませんでした。

ほとんどの資格は、必ず予備校に通いました。理由は、費用はかかっても、習ったほうが早いからです。

今までにたくさんの予備校や通信教育を受けました。

社会保険労務士は８年かがりですので、いろいろな予備校を活用しました。

当初は、LEC（東京リーガルマインド）で通信にて主要講座を受講し、これをきっかけに、大原法律専門学校、TAC、IDE社労士塾等を断片的に受講しました。

予備校の活用は、基本テキスト等はLECで、その年の改正法、模試、一般常識は他の予備校を受講していました。

当初、LEC（東京リーガルマインド）を選んだのは、たまたま社労士を受験する前に、不動産鑑定士試験勉強でLECを受講していたからです。

予備校については、各校いろいろ特長があると感じました。

昨年の社会保険労務士試験不合格で学んだこと

昨年、社会保険労務士不合格になり、昔の記憶が思い起こされました。

私は、今から２０年前に宅地建物取引主任者試験を受験しました。

私と会社の同期２人で受験しました。

結果は、同期は試験に落ち、私だけが合格しました。

私は自分では気が付かず、けっこういい気になっていたに違いありません。

そのとき、同期の苦しみは、正直わかりませんでした。

昨年、社会保険労務士が不合格となり、部下が合格したとき、はじめて２０年前に同期が宅建試験に落ちた苦しみがわかりました。

「あのとき、同期に味合わせたものがこんな気持ちだったんだな。俺は思いやりの気持ちがあったのだろうか？なかったと思う。」と感じました。

自分が相手と同じ境遇になってはじめて、人の苦しみを知ることができると思いました。

人の痛みを知らない人は、成長しませんね。自分が正にそうでした。

そんなこともあり、昨年の社労士試験不合格は２つの面で自分を成長させました。

①       人の苦しみを知った。

②       不労所得について考えるようになった。

そのような過程を経て、今年、社労士を再受験しました。

今年の意気込みは、従来と全く違いました。

合否は１１月７日です。またお知らせいたします。

社会保険労務士試験のライバル

社会保険労務士の発表は、１１月７日です。たいてい当日に葉書が送付されます。

その葉書には、科目別の得点と、合格あるいは不合格の記載があります。

合格する場合、おおよそ前日に別便で封筒が送付されます。（合格証書が同封されている。）

なぜ、まだ合格したことがないのに知っているのか？

昨年、私の会社の部下が社会保険労務士試験を受験しました。

部下は、４回目の受験で、私は７回目でした。

そして、部下は受かり、私は落ちました。

部下は、合格点ギリギリ（択一式４４点）で合格し、私は合格点クリア（択一式４８点）していましたが、科目別最低得点が１点足りず不合格となりました。

部下も自分が受かり、上司である私が不合格であったため、合格したことを声を大にして言えませんでした。

私は正直悔しかったです。自分の方が、この社労士受験界に入って長いのに、また部下に先を越された事実に納得がいきませんでした。得点自体は自分の方が上だったのに・・・

そして、言葉ではおめでとうと言いながら、心では祝っていない自分を感じました。

そんなときに、昔、同じような境遇に直面した自分を思い出しました。

第４０回社会保険労務士試験、合格点予想は？

本年の私の試験結果は、

・選択式　　２７点（ただし、労働一般常識２点、国民年金法２点）

・択一式　　４８点

さて、問題は科目別最低得点に対する救済措置が取られるかどうかです。

各予備校が発表しています合格予想点を、私が独自に類推すると次のように考えられました。

（合格予想点数）

・     選択式２４～２６点（健康保険法２点確実）

（さらに国民年金、厚生年金保険、労働一般常識２点可能性濃厚）

・     選択式４５～４６点（最低得点救済なし）

この分析結果からすると、私の場合、

・     総得点は、問題なし

・     選択式は、合格確実ではないが、救済措置が濃厚

昨年の試験では、私は今年と同様に総得点はクリアしていました。

そのときの予備校の見解では、「最低得点に救済が入るのはないとは言えないが、難しいだろう。」という見解でした。

そして、実際、最低得点に救済はありませんでした。当然、私は落ちました。

しかし、今年は他の予備校の見解も視野に入れても、最低得点に救済が入る可能性がありそうです。

よって、私の合格の可能性として、どうやら半分以上はあるかなと思います。

ちなみに私の得点に対する予備校採点のコメント（IDE社労士塾）

「合格は確実ではないが、合格の可能性は決して低くない。」

とかなり微妙なコメントでした。

さて、どうなるでしょうか？発表は１１月７日です。

第４０回社会保険労務士試験、私の得点（択一式）

予備校の予想得点の前に、私の択一試験得点を公表します。

択一式（各科目１０点満点、最低得点４点以上）

①     労働基準法、労働安全衛生法・・・・・・・・・・・９点

②     労働者災害補償法（労働保険徴収法含む。）・・・・６点

③     雇用保険法（労働保険徴収法含む。）・・・・・・・６点

④     労働一般常識、社会一般常識・・・・・・・・・・・９点

⑤     健康保険法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・７点

⑥     厚生年金保険法・・・・・・・・・・・・・・・・・５点

⑦     国民年金法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・６点

合　　計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　４８点

択一式は、７０点満点中、７割程度取れており、かつ最低得点にかかった科目はありませんでした。

どうやら、択一式試験に限って言えば、問題はなさそうです。

問題は、やはり選択式試験でした。

結果、私の総得点は

・選択式　　２７点（ただし、労働一般常識２点、国民年金２点）

・択一式　　４８点

という結果になりました。

あとは、救済措置がどのようになされるかで、運命が決まります。

第４０回社会保険労務士試験、私の得点（選択式）

今回の試験得点（選択式）です。

受験予備校の「IDE社労士塾」という予備校に採点を依頼しました。

その結果です。

選択式（各５点満点、最低得点３点以上）

①     労働基準法、労働安全衛生法・・・・・・・・・・・４点

②     労働者災害補償法・・・・・・・・・・・・・・・・３点

③     雇用保険法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４点

④     労働一般常識・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２点（最低得点以下）

⑤     社会一般常識・・・・・・・・・・・・・・・・・・５点

⑥     健康保険法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４点

⑦     厚生年金保険法・・・・・・・・・・・・・・・・・３点

⑧     国民年金法・・・・・・・・・・・・・・・・・ ・２点（最低得点以下）

合　　計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２７点

私は、科目別の最低得点に達していない科目が２科目ありました。

通常基準でならば、不合格となります。

しかし、各予備校の見方では、最低得点を引き下げる救済措置がある可能性があるということでした。

その科目は何か？

「健康保険」が一番可能性あるようです。予備校の統計によると健康保険の出来の悪さが一番だそうです。私は、健康保険は、なぜか４点も取れていましたので、関係ありません。

では、健康保険以外の科目で救済はないのか？

各予備校により、予想が異なりました。

第４０回社会保険労務士試験本番状況３ ～択一式試験～

午前の選択式は、昨年よりもはるかに難しく、意気消沈してしまいました。

その逆に、午後の試験（択一式）はもうどうにでもなれ！という気持ちになり、なぜかリラックスできました。

これほど、リラックスできたのは初めてでした。

問題は、選択式とうって変わって簡単でした。

なんで、これほど、選択式と択一式の差があり過ぎるのか！

科目の中で、労働基準法、労働安全衛生法が従来のような長文でなく、短文で正誤の区別がはっきりつくような内容でした。

私は、昨年この科目（労働基準法、労働安全衛生法）で最低得点が１点足りずに、不合格になっていました。

そのため、この科目（労働基準法、労働安全衛生法）には力を入れました。

ところが、受験生をばかにしているのか？と思えるようなやさしい問題で驚きました。

他にも労働保険、社会保険の一般常識が簡単に思えました。

その他は、例年より全体的にやさしいかなというのが印象です。

これでは、択一式試験の合格点が上がるのは確実だなと実感しました。

択一試験でけっこう調子がよかったのに、選択式がこんなにむずかしい・・・・・

私はくやしい思いで、試験場を後にしました。

第４０回社会保険労務士試験本番状況２ ～選択式試験～

選択式は、７０分で８問、１問につき５つの穴が開いており、その穴に２０個の語群から選ぶものです。

８問×５題＝４０点満点

７割が合格ラインですので、通常、２８点が合格点となります。

科目は次のとおりです。

①     労働基準法、労働安全衛生法

②     労働者災害補償法

③     雇用保険法

④     労働一般常識

⑤     社会一般常識

⑥     健康保険法

⑦     厚生年金保険法

⑧     国民年金法

（受験した感想）

難しかった科目のコメントを記載します。

②労働者災害補償法・・・このところ連続する論点が出されました。まさかこれほど連続して出題されるとは思いませでいた。周りの語句から類推できましたが、見直しが必要だと感じました。

④労働一般常識・・・「最低賃金法」という細かな法律出され、解答に自信が持てなくなりました。最低賃金を割った企業の割合を聞かれたのは驚きました。適当で答えるしかありませんでした。

⑥健康保険法・・・「調整保険料」というこれも細かな論点が出され、思わずため息が出ました。

⑦厚生年金保険法⑧国民年金法・・・見たことがある論点でしたが、意外な箇所に穴が空いており、けっこう難しかったと思いました。

３０人の教室で試験終了前に退出する人は全くいませんでした。

例年いや、私が受験した８回の中で一番難易度が高いと感じました。

昨年の選択式は、難しい科目はなく、簡単でした。

しかし、今年は難しく、時間が足りませんでした。

なぜ、年によってこれほど難易が違うのか！少し怒りの気持ちが生じました。

受験生みんな、選択式はできたと感じた方は少ないと思いました。

同時に選択式は、ある意味、運が左右されると思います。

私は選択式には全く自信がありません。最低得点をクリアしているかどうか不安でした。

２００８年８月、第４０回社会保険労務士試験本番状況 １

私はこの試験は、もう、８回目です。手馴れたものです。

いつも試験開始より１時間前に試験会場に入ります。

会場前では、各受験予備校の本番直前予想問題が配布されています。

早めに出かけるのは、この予想問題をもらうのです。

この問題がよく当るのです。（８回も受けていますと、全然当らない年もありました。）

ところが、今年は予備校による直前予想問題の配布が全くありませんでした。

後で聞いたのですが、予備校同士で申し合わせをし、配布を自粛するようになったそうです。（残念です。）

８年がかりだといろいろ変化があるものですね。

試験が終了するとはじめて、予備校の案内書を配布していました。

私が受験した会場は、明治学院大学、白金台キャンパスです。

私の教室は、３０人程度が入れるごく普通の教室でした。

教室に入り、自分の受験番号から席を探しました。そして、偶然、自分の荷物を置いた机がたまたま自分の受験番号の座る席でした。これは、今日はついているかなと予感しました。

午前中に選択式試験が、そして午後に択一式試験が行われます。

今年もかなり自信を持って望みました。自分の中では、昨年よりもかなり集中的に勉強でき、やるだけはやったという気持ちで望んでいました。

さて、選択式試験がはじまりました。

社会保険労務士試験受験をどうするか？

私は、８回目の試験を東京の明治学院大学で受験しました。

昨年、７回目を受験し、不合格となったときに、これからの自分について考えました。

このまま、合格するまで社会保険労務士受験を継続するべきか？

受験をやめ、サラリーマン大家の道を歩んで行くべきなのか？

私は性格上、複数のことを同時に行うのは持続しないケースが多いと自分でわかっていました。

両方チャレンジすれば、両方ともだめになってしまう恐れがありました。

私は考えたあげく、期日を絞って、両方実施することにしました。

４月～８月　　社労士試験

９月～３月　　サラリーマン大家

サラリーマン大家を主体として、社労士試験は短期決戦で望みました。

そうして迎えた今年の社労士試験でした。

社会保険労務士試験不合格が不労所得めざめのきっかけ

私はかなり、自信を持って昨年(平成１９年）の社会保険労務士試験に挑むました。

しかし、総得点はクリアするものの、科目別の最低得点が１科目のみクリアできず、１点で不合格となりました。

正直、やる気が全くなくなりました。７年もいったい何をやっていたのか？？

資格取得は、その取得過程での勉強こそが重要だとも確かに思います。

しかし、７回目になると取得過程での知識の吸収など、どうでもいいことになります。

もはや、資格取得するための勉強です。ですので楽しいわけではなく、ただ惰性でやっているだけでした。

この不合格により、来年（つまり今年２００８年）は受験勉強する気がすっかりなくなりました。

しかし、この不合格が不労所得へ私を目覚めさせてくれたのです。

この不合格により、これからの自分の進むべき道を考えました。

自分の中で、もう資格試験は受けることはやめようと考えていました。

ただ、社会保険労務士だけはどうするか？来年も惰性で受けるか？あきらめるか・・・

そんな折りに、全く別のことに気づいたのです。

私は、社会保険労務士試験の勉強は、図書館でしていました。

勉強の合間に、多数の本を読みました。その中に、「サラリーマン大家さん」の本を数冊読んだのです。

そのときは、あまりピントきませんでした。

しかし、試験が不合格になり、自分について考えたときに、ふと思い出したのです。

そうだ！資格試験はやめよう！サラリーマン大家さんになろう！！

そうして、サラリーマン大家さんへの道がはじまったのでした。

私の社会保険労務士試験、本試験得点一覧

それでは、過去の受けた自分の試験得点を公表してみたいと思います。

私は、平成１３年８月に初めて受験しております。平成１４年以降、受験した得点を示してみます。

選択式（合格点）　択一式（合格点）　特例措置有無

平成１４年　　３１（２８）　　　４１（４４）　　選択式のみ有

平成１５年　　２９（２８）　　　３７（４４）　　選択式：択一式共に有り

平成１６年　　２１（２７）　　　４２（４２）　　選択式：択一式共に有り

平成１７年　　３２（２８）　　　３９（４３）　　選択式のみ有

平成１８年　　２９（２２）　　　３７（４１）　　選択式：択一式共に有り

平成１９年　　３２（２８）　　　４８（４４）　　なし

※特例措置とは、試験の難易度から、科目別の最低点を下げる措置です。

たとえば、選択式でこの処置が行われると、選択式の一部の科目の最低得点が引き下げられます。（３点必要→２点で可能）

この中で、昨年と本年について少し述べさせてください。

まず、平成１９年ですが、

選択式（合格点）　択一式（合格点）　特例措置

平成１９年　　３２（２８）　　　４８（４４）　　　なし

私は選択式、択一式共に、総得点は合格点を超えています。

パッと見、合格に見えます。

しかし、この年は特例措置がありませんでした。

私は、科目別の最低得点に１科目のみクリアできませんでした。

具体的には、「①労働基準法、労働安全衛生法」の択一式が、１０点満点中、３点しか取れませんでした。（最低得点４点必要）

これは、大変、くやしかったです！

総得点は完全にクリアしていたのに・・・

やる気がすっかり失せてしまいました・・・・・・

自信を持って望んだ７回目の社会保険労務士試験の不合格！！

この不合格が不労所得へ私を目覚めさせてくれたのです。

社会保険労務士試験の概要

いきなり社会保険労務士の話ではわからないと思いますので、弱冠、概要を述べたいと思います。

１．試験科目

①     労働基準法、労働安全衛生法

②     労働者災害補償法

③     雇用保険法

④     労働保険徴収法

⑤     健康保険法

⑥     厚生年金保険法

⑦     国民年金法

⑧     労働・社会一般常識

２．試験形式

①     選択式　４０問（８問、２０個の語群から５つ選択する。）

②     択一式　７０問（１０科目から、５択）

３．合格基準・・・概ね、選択式、択一式７割

①     選択式　２２～２８点（４０点満点）＋各科目６割（３点以上）

②     択一式　４１～４５点（７０点満点）＋各科目４割以上（４点以上）

（特例措置）

※科目別の最低得点は、その年度の試験の難易度によって、基準が緩和される場合がある。たとえば、択一試験は、４問以上で正解すべきところ３問で、選択式は３点以上を２点正解すればいい。

４．合格率・・・９％前後（受験生約５万人前後）

以上が概要です。

私は、恥ずかしながら、平成１３年から毎年受験し、今年（平成２０年）で８回目になります。

この試験は、本試験での科目別の結果を通知してくれます。

従って、自分の欠点不得意科目がよくわかります。

では、自分が実際の本試験で取った得点を公開したいと思います。

タイトルと内容が離れてしまって申し訳ありません。

しばらく、社会保険労務士試験について述べさせてください。

社会保険労務士にチャレンジ！

社会保険労務士も難易度的には難しいほうと思います。（合格率９％前後）

私のチャレンジした資格の中で、難しいと思った資格は、

不動産鑑定士２次試験でした。

人事労務の仕事になって、受験をやめてしまいました。

当時は、不動産売買の仕事をしていました。不動産仕事といえ、仕事内容そのものと直接関係はありませんでした。

３回連続で挑んだものの、不合格でした。

これは、論文式６科目で、３日間に亘り試験がありました。 （今は変わっているかもしれません。）

社会保険労務士試験は、たった１日で終わるので、不動産鑑定士の３日間よりは楽だなと感じておりました。

私は当初から社会保険労務士資格試験の予備校に約１年間、通いました。

自分の中では、２年つまり２回の受験で取得するつもりでした。

しかしながら、そうはいかず、非常に長い期間を要することになりました。

実は、今年（２００８年８月）も受験したのです。

私は、この資格にチャレンジしてこれで８回目になります。

当初は、これほどまで長く受験することになるとは思っても見ませんでした。

いきなりこのサイトで、タイトルに直接関連のない資格を取り上げてもわかりにくいと思います。

そのため、しばらくこの資格試験について話をさせてください。

なぜ、社会保険労務士？

社会保険労務士試験のことの前に「資格取得」について少し述べます。

私が今までチャレンジしてきた資格は、数十種類に及びます。

そのすべてを取得したわけではありません。

自分では３回チャレンジして、受からないなら、自分に合わないのでやめることにしていました。

３回受けて落ち、やめた資格もあります。

当然、１回だけ受けて落ち、いやになってやめた資格もあります。

社会保険労務士試験は、３回受験では終わりませんでした。

私のポリシーとして、３回受験して落ちれば、やめるつもりでした。

しかし、３回目の受験失敗の時、断念する気は起きませんでした。

その理由は、

①     業務に役立っていた。（私は当時、会社の定年退職予定者に年金説明をする講師をしていた。）

②     点数的に、結果、もう一息であった。

③     予備校に３０万程度支払っており、取得しないと無駄になった。

さて、こんな具合で受験を続けてきました。

果たして、何回で取得できた（あるいはできる？？）でしょうか？

資格試験に目覚めた昔 ～不労所得へのきっかけ～

このサイトのタイトルと多少逸脱しますが、私が不労所得を得ようと思ったきっかけとなる話しをさせていただきます。

私の現在の仕事は、ある中小企業（従業員６００名）の人事・労務関係の管理職をやっております。

今の仕事に携わって１０年になります。

１８年前、不動産の宅地建物取引主任者資格を取得したのをきっかけにして、「資格の取得」に目覚めました。

「自分の業務に関係する資格を取りまくるぞ！」と決意しました。

そして、宅地建物取引主任者の次は、行政書士、そしてインテリアコーディネーターを取得し、２級建築士、測量士（取得までは至らず。）そして、不動産鑑定士２次試験に３回チャレンジしました。（取得までは至らず。）

まずは、業務に関連する資格に拘りました。

その理由は、

①　直接的、間接的に自分の業務スキルの向上に繋がる

②　第三者、外部に対しても自分の力をアピールできる。

そして、自分の仕事内容が変わると同時に、業務（人事・労務）に関連する資格を取っていきました。

具体的には、衛生管理者、サービス接遇検定３級、サービス介助士２級、ビジネスコンプライアンス検定初級などを取得していきました。

そして、最終的には、人事労務関係のトップ的な資格といえる「社会保険労務士」にチャレンジしていきました。

マンション購入申込み断念？なぜ？

私は、相模大野のワンルームマンションを購入しようと決意し、申し込みに行くだけとなっていました。

しかし、申し込みを突然断念しました。

それは、テレビであるニュースを見てしまったことです。

どんなニュースだったのでしょうか？

それは、このマンションのすぐ近所で事件が起きたことでした。

その内容は、殺人事件です。

帰宅途中の女性（５０代）が通り魔にナイフで刺され、亡くなられました。

このマンションと直接関係はありません！

しかしながら、自分の中で、「なんとなくいやだな。」という気持ちが芽生えてしまったのです。

私がマンションを購入する決め手は、「自分が住みたいと思えること」を重要視しています。

この事件をきっかけにして、自分では住みたくないと考え直しはじめました。

もっともマンションそのもので起きたことではありません。従って、気にしない人は全く気にしないことでしょう。

私も、もしこの事件がマンション購入申し込み後に起きていたなら、そのまま購入していたと思います。

申し込み後のキャンセルは極力したくありません。

私は以前、不動産屋ですので、キャンセルほど迷惑のかかる事象はないと自覚しています。そして、不動産屋時代に不動産取引において、顧客からのキャンセルを何回も体験してきました。

しかし、まだ購入申し込み前ですので、不動産屋や第三者にも迷惑がかかりません。そこで、断念をしました。

なお、この物件は私が購入申し込みを決めた時点では、価格が下がり５３０万から５００万になっていました。

そして、その後さらに下がり、４６０万となりました。この事件が関係したかどうかわかりません。恐らく関係ないとは思います。

私は、この価格なら、すぐ顧客がつくだろうと思いました。

案の定、しばらくすると不動産検察サイトから姿を消しました。

相模大野マンション、その後

私が購入を決意し、その週の休み（土曜日）に不動産屋に申し込みに行こうと思っていました。

ですが、たまたま家事都合で、土曜日に行けず、翌日の日曜日に行くことになりました。

ところが、申し込み行くはずであった日曜日の前日（つまり土曜日）にあることが起きました。

私は、それをたまたま見ていたテレビで知りました。

それをきっかけにして、私は購入申込みを断念しました。

そのときは、正直迷いました。

それは、マンションそのものとは直接関係のないことでした。

このマンションが、私の採点で７０点しか満足していなかったから、再び考え直したわけでもありません。

ここまで来て、いったいなぜ申し込みをやめたのでしょうか？

テレビでは何をやっていたのでしょうか？

それは、次回書きます。

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相模大野マンションは、自分では何点か？？

私は、相模大野のマンションを購入しようと決めました。

この物件は、自分の中での満足度は７０点でした。（１００点満点）

（７０点であるその理由）

①     騒音　　

・交通量の激しい国道（１６号）に面している。

・対象物件が２階で、丁度その位置が道路の陸橋部分と並列となっている。

・道路と２階部分の高さが同じ状態であり、騒音の影響をもろに受けていた。

②     管理人巡回・・・総戸数１００以上でありながら、管理人が常勤（せめて日勤）ではないこと　

③     駅徒歩７分・・・付近に神社があり暗いイメージと多少であるが駅から遠く感じられたこと　　

自分の中では、①の騒音が大きな減点の要素でした。

不動産物件に完璧はありません。

１００点満点はありえないと認識しています。

私の方針として、７０点なら買うつもりでいます。

ちなみに、前回、海老名の中古マンションを購入していますが、

自分では得点９５点だったと思っています。

５点の減点は、マンションの窓からの眺望です。（前面のマンションしか見えません。）

さて、相模大野の対象物件は、７０点丁度でしたので、そんな訳で、私は購入しようと決意したのでした。

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相模大野、オーナーチェンジマンション現地見学

（駅→マンションへの通り道）

早速、平日の昼に相模大野の街を見ながら、マンションに向かいました。

駅北口を出て、ショッピングアーケードを通っていきます。

私は、約２０年以上前、友人が相模大野の住んでいたこともあり、何回か行ったことがあります。

そのときの印象は、駅前付近はビルや商業ビルなど全くなく、ただ民家しかなかったと記憶しています。

ショッピングアーケードを抜けて、大きな商業ビルがあります。（これは買い物には便利ですね。）

途中に神社があり、独特の暗い雰囲気がありました。（鳥居がたくさんあり、神社ならではの暗さがあります。さほど気になりません。）

（マンション到着）

マンションは１１階建てなので、遠くからもわかりました。外壁は汚れもなく、綺麗です。

マンションのすぐ横に国道１６号線が並行して走っています。国道ですので、車線も複数あり、交通量も激しい道路です。（道路の騒音が心配です。）

国道１６号は、丁度、陸橋になっていて、マンションの２階部分と道路が並行しています。

売りに出ているマンションは２階ですので、すぐ横を通る車の騒音がどの程度あるか心配でした。

マンションは南向きです。そのため、前面に大きな建物があると日が当たらない恐れがあります。

しかし、幸い前面に大きな建物はありません。２階建ての民家がありましたが、距離が２０ｍ程度空いており、日当たりの心配は全くありません。

マンションの正面入口に回りこんで見ました。エントランスも綺麗です。

管理人はいませんでしたが、張り紙も適度で、エントランスも汚れていません。特に問題はなさそうです。

（総評）

南向きのマンションでしたので、マンションの前面に大きな建物等があるのではと心配していましたが、それがなかったのは驚きでした。

心配な点は、隣を併走する国道の車の騒音だけでした。

（結論）

私は、このマンションを購入しようと決意しました。

相模大野、オーナーチェンジマンションを考える。

相模大野もそれほど、手軽なワンルームマンションは多くないように思いました。

不動産検索サイトを見ると、物件は多少あるものの、私の理想のマンションはありませんでした。

しかし、探しはじめて数ヶ月経過し、不動産投資検索サイト（健美家）である物件を見つけました。

・     価格５３０万円

・     約２０㎡

・     駅徒歩７分

・     戸数１１６戸

・     １１階建て２階部分、築１７年

・     南向

・     管理費、修繕積立金約１万１千円

・     管理人巡回

・     現行家賃５万４千円（オーナーチェンジ）

私が望むマンションの条件のすべてを満たしているわけではありません。

（気になった点）

①　管理人巡回・・・総戸数１１６戸もありながら、なぜ日勤（常勤）でなく、

　　　　　　　　　巡回なのでしょうか？その割りに管理費が高い！

②　南向・・・・・・この物件は２階です。前面に高い建物等があれば日が当らないでしょう。南向きというのは要注意です。

その他は、図面、物件概要等などは問題なさそうです。

後は、現地の確認です。

情報を知った翌日（土曜日）に現地確認に行ってきました！

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オーナーチェンジマンション取得を考える！？

さて、不労所得として、株式投資、繰上げ返済、投資信託と実施してきました。

その結果、私には不動産投資が一番合っていると自覚しました。

そして、当面の私の目標は、一棟アパート取得でした。

しかし、いきなり、一棟アパート取得でなく、まずは、小さな物件（ワンルームマンション）で練習していく戦略をとっていました。

投資マンションの購入は、前にも紹介しておりますが、１室ですが空室を取得し賃貸しています。

次は、オーナーチェンジマンション取得を目指そうとしました。

場所は、「海老名」あるいは「相模大野」です。

私は、海老名が第一希望ですが、相模大野も候補地として考えるようになりました。

相模大野は、海老名と同様に、商業施設が建ち並び、人口も増加、劇的に変化している街です。

そんな折に、相模大野から駅徒歩圏内にオーナーチェンジマンションが出てきたのです。

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投資信託で学ぶ！

この体験から、投資信託について次のことを学びました。

①　短期で使用する資金で運用してはならない。

※     知人も最初に忠告していました。「長期的な観点で見れば、価値が上がっていく。」１～２年で必要となる資金で運用してはならない。

② 　運用商品の中で、株式があるものは変動要素が激しい。

投資信託は、将来的に使用する資金で運用してはだめですね。

あくまでも長期的な観点での投資だと思います。

今は、市場が不況ですので、こういう下がったときに投資信託を購入するのはいいかもしれません。

私の場合、近い将来、アパートの一棟買いを行います。

しかし、予定している資金投入してしまったのは間違えでした。

あくまでも近い将来使用する予定のないお金で運用すべきです。

したがって、将来まとまったお金があり、使用する予定がないなら、投資信託に入れるのを懸命だと思っています。

私は、基準となる価格と分配金が下がったとはいえ、分配金として、月１万円入金されるのはなかなかいいものです。

（私は、隠しこずかいとして使用しています。）

投資信託は、不労所得としての観点ではどうでしょうか？

私個人の意見では、投資信託は株と同様に予想が難しく、不労所得になりにくいと思いました。

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投資信託は不労所得になりうるか？３

２００６年３月に投資信託に入れて、約１年は極めて順調に分配がありました。

しかしながら、２００７年にはいると、

私が購入した投資信託すべての基準価格が下がり始めました。

２００７年７月を最後にボーナス分配はなくなりました。

私は基準価格の値下がりなど、まったく心配していませんでした。

そして、分配金までもが影響が出始めました。

バランス型も徐々に下がり、特にJリート（月１００円）の分配が８０円になり、そして５０円に下がりました。

私は、基準価格や分配金など当然、変動があるものということは承知していました。

そんなときに、証券会社から、細かなレポートが届きました。

それを見ると、２００８年８月時点では、

投入金額（基準価格）２８０万→１９８万（現在価値）

分配金　　　　　月１万３千円→１万円

とご丁寧に記載がありました。

さすがにこの報告はショックでした。

投資金額約８０万円消えたことになります。

まあ、もっとも約１年間分配金を受領していますので、そのまま８０万が損失ではありません。

１年間の分配金は、１万３千円×１２月＝１５万６千円受け取っております。

もし、現在売っていれば、８０万－１５万６千円＝６５万４千円赤字ですね。

証券会社は親切にも現在価値を表示し「いくら損得が出るのか」まで記載したレポートを報告してくれるのです。

正直、知らないほうがよかったかなとも思いました。

投資は、あくまでも自己責任でやるものです。価格が変動することは承知していました。

そして、ひとつのことを学びました。

投資信託は、株と同じ投資商品であることを自覚しました。

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投資信託は不労所得になりうるか？

私は、投資信託のよさに目覚めました。

購入するだけで、毎月のように分配がある。

こんなすばらしい投資商品はないと思いました。まさに夢の商品です。

私が購入した投資信託は次のとおりです。（正確な名称は省略いたします。）

①     ３資産バランスオープン　基準価格　１０，０２１円　分配金月３０円

投資額１００万円

②     高金利グローバルソブリン　基準価格　１０，５６６円　分配金４５円

投資額３７万円

③     グローバルソブリン　基準価格　８，１４２円　分配金４０円

投資額３０万円

④     Jリートオープン　基準価格　１３，１０１円　分配金１００円

投資額１００万円

⑤     その他（世界高配当等）　投資額１３万

合計投資額２８０万円です。

配当金が月々１万３千円ほど自動的に入りました。

そして、さらに不定期ですが年間２回のボーナス分配が入ります。

私は投資信託のすばらしさを実感していました。

基準価格の変動はあっても、毎月一定の分配金が入ること自体、全く信じられませんでした。

とにかく、余ったお金があったら、すべて投資信託に入れようと思いました。

保有している株もすべて売却してしまおうと思っていた矢先でした。

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